Después de que el propietario de la vivienda no reparara las goteras que provocaron el derrumbe del techo del dormitorio de su hija, Charla retuvo el pago del alquiler. Poco después, su propietario presentó una demanda de desalojo en su contra por falta de pago.
Aunque ganó el proceso judicial, Charla y su familia tuvieron que permanecer en condiciones inseguras mientras buscaba una nueva vivienda y le denegaron su solicitud en repetidas ocasiones. Dice que gastó al menos 2.000 dólares en solicitudes que no fueron aceptadas.
“Cuando vamos a buscar una nueva vivienda, no podemos porque tenemos estas [filings] en nuestros registros, y eso está mal”, dijo Charla, un seudónimo. “Gané [my] caso… todavía me sigue. ¿Por qué?”
Somos investigadores que estudiamos Política de vivienda y desalojo. Nuestro más Investigación reciente documenta el gran alcance costos colaterales de solicitudes de desalojo de 29 inquilinos de Pensilvania que experimentaron un “escenario en el mejor de los casos” en la corte.
Todos los inquilinos incluidos en nuestro estudio contaban con representación legal y su caso se resolvió con una desestimación, una retirada o una victoria. Ninguno recibió una orden de desalojo en el tribunal. Pedimos a los inquilinos de nuestro estudio que describieran los costos y las pérdidas que habían experimentado desde que su propietario presentó la demanda para desalojarlos.
Descubrimos que, independientemente del resultado del inquilino en el tribunal, las solicitudes de desalojo conducían a inestabilidad habitacional inmediata y a largo plazo, pérdida de ingresos e inseguridad laboral, daños a la salud física y mental y relaciones tensas con familiares y amigos.
Manchas permanentes en los registros de inquilinos
El aumento de los alquileres y el estancamiento de los salarios han convertido el desalojo en una proceso de rutina para inquilinos pobres y de clase trabajadora. En 2023, los residentes de Pensilvania necesitaban trabajar el equivalente a 130 horas por semana al salario mínimo para cubrir el coste medio de un alquiler de dos habitaciones.
Después de una reducción significativa en las solicitudes de desalojo debido a los programas de la era de la pandemia, las tasas de presentación en Pensilvania han volvió a los niveles previos a la pandemiaEn 2023, los propietarios presentaron más de 114.000 casos contra los inquilinos de Pensilvania. Esto equivale a 7 de cada 100 hogares de inquilinos.
Cuando un propietario presenta una demanda de desalojo contra un inquilino, el tribunal genera un registro público. En Pensilvania, estos registros permanecen públicos indefinidamente, incluso cuando se encuentran en trámite. incompleto o inexactoel caso nunca se discute ante un juez o el inquilino gana en el tribunal.
Nuestra investigación confirma que el simple hecho de ser nombrado en una denuncia de desalojo es suficiente para… deja una mancha permanente en el historial de un inquilino que tiene consecuencias duraderas para su bienestar.
Se denegaron futuras solicitudes de alquiler
Las prácticas de presentación y selección de solicitudes de los propietarios exacerban los efectos de la crisis de vivienda de Pensilvania y hacen que sea casi imposible para los inquilinos con registros de desalojo para encontrar una vivienda segura, digna y asequible para sus familias.
Una creciente investigación documenta la creciente dependencia de los propietarios del uso de terceros algoritmos de selección de inquilinos y búsquedas en internet para aplicar negaciones generales de solicitantes con antecedentes de desalojo.
En nuestro estudio, 8 de cada 10 participantes dijeron que la solicitud de desalojo limitó sus futuras opciones de vivienda. Casi dos tercios de los participantes que se mudaron después de la solicitud de desalojo dijeron que un posible propietario les preguntó sobre su historial de desalojo, y más de la mitad dijo que un propietario rechazó explícitamente su solicitud debido a eso.
«[A] “Mucha gente no quiere escuchar tu historia. Solo ven que fuiste a juicio y creen que serás un problema”, dijo otro participante del estudio.
Porque los desalojos en Estados Unidos son presentadas de manera desproporcionada contra mujeres negras y latinas y hogares con niñosprácticas de selección de inquilinos que incluyen en la lista negra a los solicitantes en función de sus registros de desalojo Perpetuar la discriminación en materia de vivienda impidiendo que estos grupos accedan a viviendas futuras.
Colección Halbergman/E+ vía Getty Images
Ciclo de inestabilidad
Aunque los participantes de nuestro estudio no recibieron órdenes de desalojo en los tribunales, la mayoría dijo que se vieron obligados a mudarse después de la presentación de la demanda por razones ajenas a su voluntad. La mayoría atribuyó esto a que sus arrendadores no hicieron las reparaciones necesarias, lo que hizo que sus unidades fueran inhabitables.
Leyes estatales permitir a los inquilinos retener el alquiler si su unidad no es apta para ser habitada y tienen como objetivo protegerlos contra Desalojos en represalia Por hacerlo. Aun así, 1 de cada 4 inquilinos de Pensilvania en nuestro estudio se enfrentó al desalojo después de retener el alquiler para reparaciones.
Charla dijo que desarrolló condiciones médicas relacionadas con el estrés y que estuvo entrando y saliendo del hospital después de presentar su solicitud de desalojo.
Los propietarios “nos ponen en situaciones en las que tenemos que mudarnos porque no quieren hacer reparaciones. Luego nos llevan a los tribunales e intentan hacernos creer que todo es culpa nuestra”, afirmó. “El sistema nos ha fallado”.
Una serie de circunstancias llevaron a los desalojos de los participantes. Algunos enfrentaron dificultades prolongadas relacionadas con la pandemia, como pérdida de empleo, reducción de horas de trabajo y muerte de seres queridos. Otros lidiaron con condiciones inhabitablesincluida la falta de calefacción, agua corriente y moho. En algunos casos, los inquilinos describieron que acosado o intimidado sexualmente por sus terratenientes. Algunos experimentaron expedientes de desalojo en seriey su propietario presentó múltiples casos de desalojo contra ellos en la misma propiedad.
En otras palabras, en las historias de los inquilinos a menudo había mucho más que simplemente la falta de pago del alquiler.
Aproximadamente la mitad de los inquilinos que se mudaron después de presentar la demanda de desalojo describieron un período posterior sin hogar.
La necesidad desesperada de un lugar estable para vivir llevó a algunos a aceptar condiciones deficientes por parte de los propietarios que les alquilaban a pesar de sus antecedentes. Esto coincide con investigaciones anteriores que muestran que las prácticas de desalojo de los propietarios y las violaciones del código concentran a los inquilinos en Viviendas y barrios de último recurso Eso puede ser perjudicial para la salud y el bienestar.
Nuestra investigación también mostró que los inquilinos con antecedentes de desalojo a menudo dudaban en hacer valer su derecho a una vivienda habitable. Por ejemplo, el 43 % de los participantes informó estar menos dispuesto a defender las reparaciones después de presentar la demanda de desalojo.
Esfuerzos para sellar los registros de desalojo
Debido a la gravedad de la crisis de desalojos En los EE.UU., significativo Inexactitudes en los datos del tribunal de desalojo y el uso generalizado de selección de inquilinos servicios, al menos 12 estadosincluido California, Colorado y Oregónlimitar el acceso público a los registros de desalojos o regular cómo los propietarios pueden considerar los historiales de desalojos en las decisiones de arrendamiento.
Debido a que las empresas de evaluación de inquilinos pueden recopilar detalles de los registros de desalojo tan pronto como la información se hace pública, eruditos legales y organizaciones como la Asociación Americana de Abogados, Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos y Red de Derecho de la Salud Pública Han recomendado leyes que sellan automática y permanentemente los registros de desalojo en el momento de la presentación para mantener la información privada.
Con el apoyo de defensores de la justicia de viviendaLos legisladores de Pensilvania están considerando una legislación para sellar los registros de desalojo, pero enfrentan Resistencia del lobby de los propietarios.
Al igual que Pensilvania Legislación de borrón y cuenta nuevaaprobada en 2018, ha permitido que las personas con antecedentes penales accedan a viviendas y oportunidades económicas, y el sellado de antecedentes de desalojo puede eliminar barreras injustas para las personas con antecedentes de desalojo. Creemos que este es un primer paso necesario para promover el acceso a la vivienda segura y estable que todos los habitantes de Pensilvania merecen.
