Redacción NM
Hace diez días, se hizo una pequeña parte de la historia en el Instituto de Bienes Raíces de la Ciudad G de la Universidad Reichman (IDC Herzliya): el índice trimestral de precios de viviendas que el instituto compila utilizando el «método de ventas repetidas» no incluía a Tel Aviv. (El método, utilizado para el índice de precios de la vivienda Case-Shiller en los EE. UU., se basa en datos sobre propiedades que se han vendido al menos dos veces, a fin de capturar el verdadero valor apreciado de cada unidad).
El Dr. Efrat Tolkowsky, director del instituto, explicó que en el tercer trimestre se recopilaron datos sobre muy pocas transacciones, por lo que el método del índice no se pudo aplicar a Tel Aviv. Es probable que Tolkowsky sienta el estancamiento personalmente, ya que también es copresidenta de Eco City – SL Initiative and Construction Ltd. y directora de Azorim Living. En cualquier caso, en las últimas semanas ha habido más y más informes de agentes inmobiliarios activos en la ciudad de que el mercado se ha secado.
Los precios desaniman a los compradores
Estos son tiempos extraños para el mercado inmobiliario israelí en general y para Tel Aviv en particular. Esto se manifiesta en los volúmenes de transacciones que hacen retroceder al mercado años. De hecho, no ha habido un declive como este desde el estallido de la burbuja de las puntocom hace veinte años. Como se dijo en «Globes» la semana pasada, el impulso de la caída en la cantidad de transacciones es tal que la crisis está solo en su comienzo, y no está claro hasta dónde llegará.
Tel Aviv es la ciudad más buscada del país, pero los altos precios allí y la situación económica están alejando a más y más compradores potenciales, y el resultado es una fuerte caída en el número de transacciones allí, incluso en comparación con el caída general del mercado inmobiliario. Además, las cifras de la Oficina Central de Estadísticas y el Ministerio de Hacienda muestran que la tendencia a la baja comenzó incluso antes de que las tasas de interés comenzaran a subir, y que se ha fortalecido en los últimos meses. En septiembre-octubre de 2022, se realizaron en Tel Aviv un 56 % menos de transacciones inmobiliarias residenciales que en el mismo período de 2021.
«Estamos sintiendo una fuerte disminución en el número de acuerdos en proyectos de contratistas a los que asesoramos, a veces un alto total», dice el tasador Arie Kamil de Kamil Treshanski Refael, Real Estate Services.
De sus contactos con compradores y desarrolladores, surge que algunos compradores están sentados en la cerca, mientras que otros, compradores de inversión, están considerando cambiar a canales de inversión distintos de los bienes raíces. «El precio del dinero ha subido y ahora están examinando alternativas para invertir su efectivo. El rendimiento anual que recibes por un apartamento es un poco más del 2 %, y el aumento en los precios de los apartamentos ha alcanzado su punto máximo en el último año. Entonces, ¿por qué correr el riesgo? Los instrumentos financieros dan el mismo rendimiento».
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Solo 79 compras de inversión en octubre
De hecho, estos días los inversores están buscando otras posibilidades de inversión en lugar de apartamentos en Tel Aviv. A lo largo de los años, la proporción de compradores de inversión entre los que compran propiedades residenciales en la ciudad ha sido de alrededor del 30%, incluso en el período reciente, pero las cifras están cayendo constantemente y en octubre pasado compraron solo 79 apartamentos.
Kamil dice que la mayoría de las compras ahora son de compradores que se mudan y padres que compran apartamentos para sus hijos. «Todos los demás compradores están esperando. Eso incluye a los trabajadores de tecnología, que compraron apartamentos aquí el año pasado a precios altos. Es un período difícil, las personas están siendo despedidas o se sienten en peligro, y el trabajo en tecnología no es permanente». como trabajar en el municipio. No tienen por qué comprar un apartamento precisamente ahora».
La caída en la compra de viviendas en Tel Aviv en relación con el resto del país comenzó en la segunda mitad del año pasado. Hasta entonces, el mercado de Tel Aviv representaba el 5,5-6% del mercado inmobiliario de Israel en su conjunto (salvo un mes excepcional en junio). En el tercer trimestre del año pasado, la proporción cayó a alrededor del 5%. En octubre-noviembre se produjo un salto artificial por la inminente subida del impuesto a las compras de inversión, seguido de una fuerte caída en diciembre. Durante la mayor parte de 2022, la proporción de acuerdos realizados en Tel Aviv estuvo por debajo del 5 % y en diciembre cayó por debajo del 4 %.
De estas cifras se pueden sacar dos conclusiones. La primera es que el mercado de Tel Aviv se está desacelerando mucho más que el mercado israelí en su conjunto. La segunda es que la desaceleración comenzó mucho antes de que las tasas de interés comenzaran en abril de 2022. Hay varias razones posibles para la desaceleración más pronunciada en Tel Aviv. La primera y más sencilla es la extraordinaria subida de precios en la ciudad en 2021 y hasta hace unos meses. Según las cifras de la Oficina Central de Estadísticas, en el último trimestre de 2021 se compraron apartamentos en Tel Aviv a un precio promedio de NIS 3,6 millones, y para el tercer trimestre de 2022 el precio promedio fue de NIS 4,1 millones. No hay duda de que precios como estos disuadieron a muchos compradores potenciales.
Otra de las causas es, como se ha dicho, la subida del impuesto sobre las adquisiciones en las compras de inversión, que equivale a casi cuatro años de rentabilidad del alquiler del piso. Hasta hace poco, los compradores confiaban en el aumento del valor de las propiedades para compensar eso, pero, como dijo Kamil, esos días quedaron atrás.
La tercera causa es la suba de las tasas de interés, cuyo efecto se puede ver en los números. En el primer trimestre de 2022, se vendieron mensualmente más de 550 apartamentos en Tel Aviv. A partir de abril, el número se redujo a alrededor de 450, y desde agosto, el número de ventas ni siquiera llega a 400 por mes.
Las cifras de la Oficina Central de Estadísticas para la compra de nuevas viviendas también indican una fuerte caída en el capital inmobiliario de Israel. Entre agosto y octubre de 2022, se compraron 270 apartamentos nuevos en la ciudad, y alcanzó solo el quinto lugar en ventas de apartamentos nuevos, después de Jerusalén, Kiryat Gat, Netanya y Ashkelon.
La pregunta natural a hacerse a la luz de estas cifras es si la caída de la demanda implica una caída de los precios. «Hasta ahora, la caída no ha ido acompañada de una caída de los precios», dice Kamil. «Estamos viendo ofertas especiales por parte de los desarrolladores, pero los precios aún se mantienen donde estaban hace tres o cuatro meses. Ves apartamentos de segunda mano que han estado en el mercado durante mucho tiempo, y quizás la gente ahora haya comenzado a comprometerse y bajar sus precios. pero no tenemos información al respecto».
Los factores que han deprimido la actividad en el mercado de Tel Aviv todavía están con nosotros, y cada uno empuja en la dirección de la continuación de la tendencia: precios altos, impuestos altos de compras de inversión y tasas de interés. Ninguno de estos va a desaparecer. Por lo tanto, se puede esperar que la desaceleración continúe en el futuro cercano. Sin embargo, de los tres factores, el precio parece ser el más débil, y parece ser solo cuestión de tiempo antes de que los precios comiencen a caer.
Publicado por Globes, noticias de negocios de Israel – es.globes.co.il – el 4 de enero de 2023.
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