Este artículo es parte de la serie Home School de Global News, que brinda a los canadienses los conceptos básicos que necesitan saber sobre el mercado inmobiliario y que no se enseñaron en la escuela.
El enorme recorte de tasas de interés del Banco de Canadá esta semana podría tener a algunos propietarios canadienses atrapados en costosas hipotecas, fantaseando con una tasa más asequible.
Shubha Dasgupta, director ejecutivo de Pineapple Mortgage, dice que después de años de que los propietarios renovaran sus hipotecas con tasas más altas a medida que el banco central elevó su tasa de política, prevé un repunte en las hipotecas fallidas a medida que los canadienses busquen un mejor acuerdo con la materialización de tasas más bajas.
«Probablemente veremos a muchos canadienses cancelar sus hipotecas a mediano plazo que han obtenido tasas más altas en los últimos años», dice a Global News.
«Aprovechando las condiciones actuales del mercado, cancelan su hipoteca y obtienen una tasa de interés más baja».
Pero la perspectiva de mudarse a una nueva casa con una tasa más barata, o refinanciar para aprovechar pagos mensuales más bajos, va acompañada de las enormes sanciones que conlleva romper una hipoteca.
Si bien romper una hipoteca a menudo puede generar miles de dólares en multas según el tipo y los años restantes del plazo, los expertos que hablaron con Global News dicen que existen algunas opciones para mitigar o incluso evitar esas tarifas por completo.
¿Qué significa romper una hipoteca?
Romper una hipoteca se reduce a salir del contrato con un prestamista antes de la fecha de vencimiento; por ejemplo, acortar el plazo de una hipoteca de cinco años después de dos años.
Victor Tran, experto en hipotecas y bienes raíces de Rates.ca, dice que la situación más común para cancelar una hipoteca gira en torno a la venta de una propiedad.
La otra circunstancia típica es un acuerdo de refinanciación, en el que un propietario podría querer retirar el capital que ya ha pagado por una propiedad o romper el plazo actual para aprovechar tasas más bajas en el mercado.
La ruptura de una hipoteca también puede ocurrir debido a circunstancias más personales, como el fin de un matrimonio, donde uno o ambos individuos en la hipoteca quieren ser retirados del título de propiedad o vender la casa para comenzar de nuevo.
¿Cómo funcionan las sanciones hipotecarias?
Una vez que se cancela una hipoteca, los prestamistas generalmente imponen una multa.
Las sanciones son bastante sencillas para las hipotecas de tasa variable, aunque existe cierta variación entre los prestamistas y los detalles del contrato. Pero por lo general, la multa equivale a tres meses de intereses, según la tasa preferencial o la tasa del contrato.
Para las hipotecas a tasa fija, que son el estilo más común en Canadá, las sanciones pueden volverse más complicadas, particularmente en un entorno de tasas de interés a la baja como el actual.
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Romper una hipoteca fija hará que el prestamista imponga una multa equivalente a tres meses de interés o un cálculo llamado diferencial de tasa de interés (IRD), lo que sea mayor. Cuando los tipos bajan, es más probable que el IRD entre en juego.
Cuando el Banco de Canadá reduce su tasa de política y las tasas hipotecarias caen como resultado, Tran dice que los prestamistas no quieren ver a los prestatarios romper su contrato y refinanciar, porque están perdiendo sus pagos de intereses a las tasas más altas para el resto del plazo.
Da el ejemplo de un propietario encerrado en un plazo fijo de cinco años al 6,25 por ciento que decide romper el contrato después de dos años para aprovechar una nueva tasa del 4,25 por ciento en el mercado.
“Lo que dice el prestamista es… ‘Básicamente, estamos perdiendo el dos por ciento durante los próximos años. Por eso, le cobraremos esa penalización y recuperaremos nuestras pérdidas’”, explica Tran.
El IRD se calcula tomando la diferencia de intereses que pagarías durante el plazo restante entre tu tasa contratada actual y las nuevas tasas que se ofrecen en el mercado. Si hay una caída considerable en las tasas entre el momento en que el propietario firmó la hipoteca y el momento en que consideran romperla, Tran dice que la multa será “mucho mayor”, particularmente si quedan muchos años antes de la renovación.
Hay varias calculadoras en línea, incluso en los sitios web de muchos de los grandes bancos de Canadá, que pueden ayudar a dar una estimación de cuál podría ser la multa si usted incumpliera su hipoteca.
Pero Dasgupta señala que debido a la simplicidad de la multa de tres meses de interés, optar por una hipoteca variable puede ofrecer «mucha más flexibilidad».
Los hogares canadienses que probablemente rompan una hipoteca, tal vez porque tienen una familia en crecimiento y saben que tendrán que mudarse en los próximos años, podrían beneficiarse de esta opción al renovar o contratar una hipoteca, dice.
Sin embargo, las hipotecas variables también pueden tener restricciones que impidan su transferencia. Las restricciones a la portabilidad varían de un prestamista a otro.
Cómo evitar la multa por incumplimiento de hipoteca
Pero situaciones comunes como mudarse de casa o refinanciar no tienen por qué conllevar sanciones sustanciales.
Para aquellos que compran una casa nueva y venden su propiedad anterior, Tran dice que es común que un prestamista permita al propietario trasladar su hipoteca existente de una casa a otra.
Esto significa que la duración restante del plazo, la amortización y el monto total de la hipoteca seguirán siendo los mismos, pero el propietario tendrá que volver a calificar para el préstamo según las características específicas de la nueva propiedad y teniendo en cuenta cualquier cambio en el panorama financiero del hogar.
Esa opción funciona para aquellos que no necesitan pedir un préstamo mayor para financiar la mudanza. Pero para alguien que compra una casa más grande, el prestamista podría ofrecer una tasa “combinada” que combine los términos hipotecarios existentes con financiamiento adicional a la tasa actual, explica Tran.
En un ejemplo sencillo, digamos que un individuo tiene una hipoteca pendiente de $150.000 con una tasa de interés del seis por ciento y desea refinanciar para agregar $150.000 adicionales a las tasas actuales del cuatro por ciento. Luego, el prestamista puede ofrecer una tasa combinada del cinco por ciento sobre la hipoteca total de $300,000. Esto también renunciaría a cualquier sanción por romper el contrato existente.
Si bien la fecha de renovación suele ser la misma para una hipoteca combinada, la amortización puede extenderse si el prestatario necesita un horizonte temporal más largo para pagar el préstamo más grande.
Existe una opción similar de “combinación y extensión” para aquellos que desean refinanciar y ampliar su plazo actual con una combinación de la tasa actual. En tal opción, un prestamista podría ofrecer un nuevo plazo de cinco años combinando la tasa anterior durante el plazo original restante con una nueva tasa en los meses adicionales.
Tran dice que si bien la transferencia es común, un prestamista también puede ofrecer cancelar la hipoteca anterior y comenzar desde cero con un nuevo préstamo a las tasas actuales, a veces renunciando a la multa ya que el prestatario mantiene su negocio en el mismo banco.
En el caso de una ruptura matrimonial, si no se pide dinero prestado, un prestamista puede cobrar solo un cargo administrativo por un pago conyugal o un cambio de título, dice Tran.
¿Vale la pena romper una hipoteca?
Existen otras opciones para mitigar el impacto de una sanción.
En el caso de cancelar una hipoteca y cambiar a un nuevo prestamista, Tran dice que el prestamista entrante podría estar dispuesto a agregar hasta $3,000 al préstamo hipotecario total para compensar el impacto de una multa. De esta manera, el dolor de pagar parte de esa multa se distribuye a lo largo de la vida de la hipoteca en lugar de ser un shock repentino por adelantado.
Algunos prestamistas también ofrecerán recompensas de devolución de efectivo o ciertas bonificaciones para los prestatarios que deseen cambiar, lo que también puede aliviar el dolor de una multa.
Dasgupta señala que para los hogares que tienen dinero extra disponible antes de saber que están a punto de cancelar una hipoteca, usar esos fondos en un pago anticipado puede ayudar a reducir la multa general que pronto enfrentarán.
«Por ejemplo, si pagaras el capital en un 15 por ciento, podrías reducir el coste de la multa en la misma proporción», explica.
Para los canadienses interesados en aprovechar las tasas de interés más bajas en un acuerdo de refinanciación, Tran advierte que la multa no es el único factor a considerar.
Incluso si el impacto del pago inicial de la multa vale la pena a largo plazo para ahorrar dinero en el plazo restante, señala que existen otros costos que conlleva la creación de una nueva hipoteca: honorarios legales y de tasación, seguro de título y trámites. el proceso de recalificación desde cero.
«Básicamente se trata de volver a recorrer los nueve metros completos», dice. “Y algunas personas lo harán siempre que tenga sentido. Entonces, dolor a corto plazo para ganancia a largo plazo”.
