Convertir el espacio de oficinas vacío de Toronto en viviendas no será un proceso sencillo y puede que ni siquiera sea factible en algunos casos, indica un nuevo informe.
El nuevo informe escrito para la ciudad de Toronto muestra que, si bien algunas conversiones de oficinas pasadas parecen ser “rentables”, la mayoría no genera suficientes retornos de inversión para que los desarrolladores las realicen, independientemente de su ubicación.
Las conversaciones en la oficina se habían considerado una forma para que Toronto proporcionara viviendas que los residentes necesitaban desesperadamente en un intento de bajar los precios y los alquileres altísimos.
La idea, que ha tenido éxito en otros lugares como Calgary, implicaba modernizar oficinas vacías e infrautilizadas. Pero debido a las políticas de reemplazo de oficinas de Toronto, se les dirá a los concejales que eso no será tan fácil como parece.
En cambio, derribar edificios de oficinas y empezar de nuevo en terrenos baldíos es una solución, según el informe, que también analiza por qué construir nuevas oficinas ya no es rentable.
«Ahora es el momento de considerar una respuesta política marcada que permita una cantidad/tipo apropiado de actividad de conversión en respuesta a un cambio generalizado en el mercado, con un enfoque en brindar flexibilidad y relajación de la estructura política de la ciudad», se lee en el informe.
Aumentan las vacantes en oficinas
Las vacantes de oficinas, provocadas por la pandemia de COVID-19 y el trabajo híbrido, no han disminuido en Toronto.
El año pasado, el porcentaje de espacio de oficinas vacante aumentó a lo largo de cada trimestre, cerrando 2023 con un 17,5 por ciento, un aumento del tres por ciento con respecto al mismo período en 2022 y un aumento del 13,6 por ciento con respecto al cuarto trimestre de 2019.
En octubre de 2023, el comité de planificación y vivienda de Toronto ordenó al personal que investigara la conversión de oficinas en unidades de vivienda, utilizando Calgary como ejemplo.
Una crisis del petróleo y el gas hace casi una década obligó a la ciudad más poblada de Alberta a comenzar a explorar la conversión de oficinas a viviendas.
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Sheryl McMullen, de la ciudad de Calgary, dijo a Global News en ese momento que el programa de subvenciones de la ciudad para esas conversiones era tan popular que tuvo que pausar el proceso porque se acabaron los fondos.
McMullen dijo que convertir oficinas en hogares sería una “forma rápida” de abordar la crisis inmobiliaria.
Sin embargo, el nuevo informe – que será presentado al comité de planificación de la ciudad el jueves – muestra que tal como está, demoler y reconstruir oficinas vacías en Toronto es más viable que convertirlas.
«Las conversiones que implican la reutilización de los cerramientos de los edificios existentes sin expansión generalmente no son factibles», se lee en el informe, y agrega que la política de reemplazo de oficinas de la ciudad, que requiere oficinas remodeladas en áreas de empleo clave para mantener un cierto porcentaje del espacio de oficinas, obstaculiza la viabilidad.
«Generalmente, los proyectos se vuelven inviables cuando es necesario reemplazar más del 25 por ciento del espacio de oficinas existente», dijo.
En términos de lo que podría reemplazar estos espacios de oficinas, el informe indicó que las “viviendas de propiedad y alquiler asequibles” son un uso alternativo ideal en relación con otros usos de oficina/comerciales (no residenciales), que pueden requerir incentivos adicionales.
Grandes edificios de oficinas no aptos para su conversión
Los autores examinaron varios casos de conversiones de oficinas, en su mayoría demostraciones y reconstrucciones, y encontraron que el 95 por ciento de los proyectos existentes están vinculados a lo que llamaron edificios “Clase B” y “Clase C”: oficinas pequeñas y medianas.
Es poco probable que los edificios de “Clase A”, como las torres en el distrito financiero, generen retornos suficientes para respaldar una cantidad significativa de reemplazo de oficinas, según el informe. También indicó que el desarrollo de nuevos espacios de oficinas independientes como esas torres es “actualmente inviable” en Toronto.
Las oficinas de tamaño mediano y los edificios pequeños, en particular, tienen el mayor potencial, especialmente si están dentro de “centros” clave como el corredor de Yonge Street, según el informe.
“Los pequeños edificios de oficinas representan casi el 60 por ciento de los edificios y el seis por ciento del espacio dentro de las geografías clave. … Por lo tanto, se recomienda fomentar la reurbanización de estos sitios, ya que es menos probable que los edificios más grandes alcancen la viabilidad financiera”, se lee en el informe.
Presentó un escenario hipotético: si el 10 por ciento de esos sitios fueran remodelados para uso residencial mixto, tendría el potencial de crear entre 27.000 y 35.000 nuevas unidades residenciales, al tiempo que reduciría la oferta de espacio de oficinas en 2,3 millones de pies cuadrados, o menos de 1,3 millones de pies cuadrados. por ciento del suministro total existente de la ciudad.
El espacio reemplazado daría como resultado: 313 a 901 unidades de vivienda asequible; o, 200,000 a 600,000 pies cuadrados de espacio mantenido no residencial/generador de empleo.
La ciudad debe «supervisar y actualizar periódicamente» sus políticas
El informe hace ocho recomendaciones, entre ellas que la ciudad debería permitir que los desarrollos “mezclen y combinen” los tipos de usos integrados en lugar de espacio de oficinas para ayudar a respaldar la creación de edificios de uso mixto.
Además, la ciudad debe “monitorear y actualizar periódicamente” sus políticas en respuesta a las condiciones siempre cambiantes del mercado.
«Dado que es difícil cuantificar el punto de inflexión exacto en el que la demanda podría superar la oferta, la ciudad debería avanzar en una respuesta política que mantenga la flexibilidad para monitorear proactivamente las condiciones del mercado a medida que mejoran o se deterioran», dijo.
«La oportunidad de activar o desactivar la política a través de una moción del consejo también podría ayudar a garantizar la respuesta adecuada de la ciudad a las condiciones fluctuantes del mercado».
Los miembros del comité de planificación de la ciudad decidirán el jueves si el fiscal de la ciudad informará sobre la implementación del informe en el primer trimestre de 2025.
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