Por Naveen Athrappully
La Administración Federal de Vivienda (FHA) se ha unido a Fannie Mae y Freddie Mac para implementar nuevos modelos de calificación de crédito hipotecario, destinados a hacer que la compra de viviendas sea más asequible para los estadounidenses, dijo el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en un comunicado del 22 de abril.
La FHA ahora permitirá el uso de VantageScore 4.0 y FICO 10T como modelos de calificación crediticia elegibles para suscribir hipotecas aseguradas por la FHA. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac están abiertos a aceptar de inmediato préstamos calificados por Vantage de prestamistas aprobados, dijo HUD.
«Esta medida histórica tiene como objetivo reducir los costos para el pueblo estadounidense después de años de aumento de precios bajo el sistema de calificación crediticia status quo», dijo el departamento.
Actualmente, Fannie y Freddie utilizan el modelo FICO clásico para calificar el crédito de las personas. Un puntaje FICO mide la solvencia de una persona teniendo en cuenta el historial de pagos del individuo, la duración del historial crediticio, la utilización del crédito y otros factores. Los 90 principales prestamistas de EE. UU. utilizan los puntajes FICO para la evaluación crediticia.
Los nuevos modelos de calificación crediticia tienen en cuenta una gama más amplia del historial de transacciones de una persona, como los pagos de alquiler, para evaluar el riesgo crediticio con mayor precisión. Esto podría permitir a las personas que no habrían calificado bajo el antiguo modelo de puntuación acceder a préstamos hipotecarios.
«Si paga el alquiler y los servicios públicos a tiempo, su puntaje crediticio debería reflejarlo. La FHA está avanzando con dos puntajes crediticios modernos que otorgan a los compradores de viviendas crédito por pagar el alquiler y los servicios públicos, lo que aumenta la precisión para los prestamistas y las oportunidades para los compradores primerizos», dijo el secretario de HUD, Scott Turner, en una publicación del 22 de abril en X.
Sin embargo, incluir puntos de datos de alquiler y servicios públicos en el informe de crédito hipotecario puede plantear ciertas desventajas para los consumidores, según el Centro Nacional de Derecho del Consumidor.
Millones de inquilinos que no cumplieron con los pagos del alquiler pueden tener información negativa en sus informes crediticios, lo que les dificulta asegurar propiedades de alquiler en el futuro, según un informe de 2022 del Centro Nacional de Derecho del Consumidor.
Incluso registrar sólo pagos de alquiler positivos también conlleva riesgos, según el informe. Si en algunos meses estos alquileres no se registran en los informes crediticios, o se muestran montos de alquiler más bajos de lo habitual, un propietario que evalúe a un posible inquilino puede ver dicha información como prueba de que la persona no ha pagado el alquiler de ese mes, dijo.
La organización citó un informe de 2021 de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental, que decía que, aunque incluir datos alternativos, como los pagos de alquiler, podría mejorar las calificaciones crediticias de ciertas personas, no estaba claro si esto sería “suficiente para calificar a muchos consumidores adicionales para hipotecas de menor costo”.
Nuevos modelos de calificación crediticia
FICO 10T, la última generación de puntaje crediticio FICO, tiene en cuenta los “datos de tendencias” de un individuo al considerar la solvencia, según una publicación del 6 de enero de la oficina de crédito Experian.
«La mayoría de los modelos de calificación crediticia calculan su puntuación analizando la información de uno de sus informes crediticios de Experian, TransUnion o Equifax. El análisis a menudo se centra en los datos informados más recientemente, pero el FICO Score 10T también busca tendencias de al menos los últimos 24 meses de la historia», decía la publicación.
«Por ejemplo, su utilización de crédito a menudo varía de un mes a otro, y la mayoría de los puntajes de crédito solo consideran su tasa de utilización más reciente. Pero el FICO Score 10T también puede considerar si su tasa de utilización de crédito ha aumentado o disminuido con el tiempo».
VantageScore 4.0 es el último modelo de puntuación de VantageScore y permite puntuar a 33 millones de adultos adicionales. La métrica abre el acceso al crédito a alrededor del 94 por ciento de los adultos estadounidenses, dijo la compañía.
Según Turner, la incorporación de nuevos modelos de calificación crediticia avanza en la implementación completa de la Ley de Competencia de Calificación Crediticia de 2018, que fue promulgada por el presidente Donald Trump durante su primer mandato. La Ley tiene como objetivo brindar mayor flexibilidad y opciones a los prestatarios.
«Al adoptar modelos adicionales de calificación crediticia predictiva, estamos dando un paso significativo hacia la ampliación del acceso a la propiedad de vivienda, particularmente para prestatarios solventes que pueden haber sido pasados por alto en sistemas más antiguos», dijo Turner.
«Este emocionante anuncio está al servicio de la promesa del presidente Trump de restaurar el sueño americano de ser propietario de una vivienda».
Mejorando el acceso a la vivienda
En una declaración del 22 de abril, Fannie Mae dijo que el uso de nuevos modelos de calificación crediticia tiene como objetivo fomentar la competencia y la innovación en la calificación crediticia, reduciendo potencialmente los costos de los préstamos.
Los nuevos modelos tienen en cuenta datos adicionales que podrían proporcionar una “visión más completa de la solvencia del prestatario”, como un historial de pagos de alquiler a tiempo.
«Al incorporar modelos más nuevos con mayor poder predictivo, podemos respaldar el acceso sostenible a la propiedad de vivienda y mantener la seguridad, la solidez y la preparación operativa en el centro», dijo Jake Williamson, vicepresidente ejecutivo y jefe de la división de viviendas unifamiliares de Fannie Mae.
Si bien Fannie Mae y Freddie Mac han comenzado a aceptar préstamos hipotecarios evaluados utilizando VantageScore 4.0, FICO Score 10T se aceptará en una fecha posterior.
La inclusión de nuevos modelos de calificación crediticia en las decisiones sobre préstamos hipotecarios es una de las últimas medidas que ha tomado la administración Trump para garantizar la asequibilidad de la vivienda para los estadounidenses.
En otras medidas tomadas por la administración para frenar los precios de las viviendas, Trump firmó una orden ejecutiva a principios de este año que restringe a las empresas de Wall Street la compra de viviendas unifamiliares en Estados Unidos.
Trump firmó otra orden en marzo que busca reducir las barreras regulatorias para la construcción de viviendas. El presidente dijo en la orden que “capas de burocracia innecesaria” estaban restringiendo la oferta de viviendas y elevando los costos de la vivienda.
