Por Andrew Moran
El mercado hipotecario de EE. UU. Experimentó una actividad significativa la semana pasada a medida que las tasas de interés disminuyeron a un mínimo de un año, según los nuevos datos de la industria.
Para la semana que finaliza el 12 de septiembre, la hipoteca promedio de tasa fija de 30 años disminuyó en 10 puntos básicos a 6.39 por ciento, el nivel más bajo desde octubre de 2024, dijo el 17 de septiembre.
La fuerte caída en las tasas de interés ha estimulado la demanda de la hipoteca, particularmente para la refinanciación.
Las solicitudes para refinanciar un préstamo hipotecario se dispararon en un 58 por ciento de la semana anterior. También fueron un 70 por ciento más altos que el mismo tiempo el año pasado. La participación de refinanciamiento de la actividad hipotecaria aumentó al 60 por ciento de las solicitudes totales, frente al 49 por ciento en la semana anterior.
Mike Fratantoni, el principal economista de la asociación, dijo en un comunicado de prensa que los propietarios de viviendas con préstamos más grandes fueron los primeros en reaccionar.
«Los propietarios de viviendas con préstamos más grandes saltaron primero, ya que el tamaño promedio del préstamo en las refinanciamiento alcanzó su nivel más alto en los 35 años de historia de nuestra encuesta», afirmó. «Casi el 60% de las solicitudes eran para refinanciamiento, pero también había una recogida en las solicitudes de compra».
Además, incluso cuando las tasas hipotecarias fijas a 30 años han disminuido constantemente, las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas de tasa ajustable aumentaron, lo que representa casi el 13 por ciento de las solicitudes totales. Este es el nivel más alto desde 2008.
«En particular, los brazos generalmente tienen términos fijos iniciales de cinco, siete o diez años, por lo que esos préstamos no representan el riesgo de choque de pago temprano que los brazos anteriores a 2008», agregó Fratantoni. «Los prestatarios que optan por un brazo están viendo tasas de aproximadamente 75 puntos básicos más bajos que los préstamos de tasa fija a 30 años».
Al final, la demanda general de la hipoteca aumentó en casi un 30 por ciento la semana pasada a medida que las tasas continuaron cayendo en medio de rendimientos del tesoro deslizante.
Los rendimientos de los valores del Tesoro han caído dramáticamente en las últimas semanas, con el referencia a 10 años que rondaba el 4 por ciento, aproximadamente aproximadamente 30 puntos básicos desde hace un mes. Esta tendencia ha sido impulsada por las expectativas de los recortes de tasas de la Reserva Federal, las perspectivas económicas más débiles de los Estados Unidos y el fortalecimiento de la demanda de bonos gubernamentales.
Las tasas hipotecarias de treinta años tienden a rastrear el rendimiento de 10 años.
Boom de refinanciación de la era pandémica
La última vez que el mercado de refinanciamiento hipotecario fue tan activo fue al inicio de la pandemia Covid-19.
A finales de 2020, las tasas hipotecarias habían disminuido en aproximadamente 200 puntos básicos a un mínimo histórico de 2.68 por ciento, ya que la Fed redujo las tasas de interés y los rendimientos del Tesoro.
Muchos propietarios aprovecharon estas condiciones.
Según un artículo de mayo de 2023 publicado por los economistas de la Fed de Nueva York, un tercio de todos los saldos de hipotecas pendientes fueron refinanciados «durante los siete trimestres del auge de Refi». Una vez que el banco central comenzó a endurecer la política monetaria, «esto puso un final rápido al aumento de los refinanciados», indicó el informe.
Se observaron tendencias similares en el mercado de hipotecas de refinanciamiento en 2003 y 2013.
El auge de refinanciación de la era pandemia condujo a un llamado efecto de esposa de oro en el mercado hipotecario, con los propietarios de viviendas en las tasas hipotecarias ultra bajas. Como resultado, cuando las tasas de interés comenzaron a subir, muchos propietarios se abstuvieron de enumerar sus casas en el mercado abierto.
Esto ha creado una escasez de casas existentes, lo que resulta en mayores presiones de precios en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.
En julio, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio mediano de venta de casas existentes aumentó un 0.2 por ciento año tras año a $ 422,400. Por el contrario, el Departamento de Comercio informó que el precio de venta promedio de nuevas propiedades residenciales fue de $ 403,800.
La inversión es atípica. Por lo general, las casas existentes son menos costosas que las casas nuevas, pero los inventarios más estrictos han aumentado los precios de reventa.
Sin embargo, las condiciones actuales de vivienda podrían estar mejorando, dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
«La mejora cada vez más ligera en la asequibilidad de la vivienda está aumentando las ventas de viviendas», dijo Yun en un comunicado. «El crecimiento salarial ahora está superando cómodamente el crecimiento del precio de la vivienda, y los compradores tienen más opciones».
En otras noticias de la industria, los datos del Departamento de Comercio Preliminares muestran que los permisos de construcción cayeron un 3,7 por ciento a 1.312 millones de menos esperados en agosto, y los inicios de vivienda disminuyeron en un 8,5 por ciento a 1.307 millones, a lo menos a lo más importante del consenso del mercado.
