Por Panos Mourdoukoutas
Los informes de ganancias de los constructores de viviendas publicados en los últimos días apuntan a un entorno desafiante para la industria, ya que las empresas dependen cada vez más de incentivos y reducciones de las tasas hipotecarias para reducir los elevados inventarios durante una lenta temporada de ventas de primavera.
Los comentarios de los ejecutivos han subrayado las presiones que enfrenta el sector. La conferencia telefónica de DR Horton del 21 de abril, luego de su informe de ganancias para el segundo trimestre fiscal, que finalizó el 31 de marzo, destacó la tendencia más amplia.
Incentivos en aumento
La compañía comenzó el trimestre con 20.000 viviendas en inventario y finalizó con 36.900. Al 31 de marzo, 23.500 de esas casas estaban sin vender, incluidas 8.400 terminadas, 2.000 menos que en diciembre de 2025, dijo durante la llamada Paul Romanowski, director ejecutivo de DR Horton.
PulteGroup informó el 23 de abril que su inventario total disminuyó en casi 900 viviendas, mientras que las viviendas terminadas cayeron en casi 500 unidades, o un 24 por ciento, en el primer trimestre a 1,515 unidades. Esto ayudó a que la empresa se situara dentro de su rango objetivo de entre 1 y 1,5 viviendas terminadas por comunidad en la que opera.
Las reducciones de inventario se producen cuando los constructores lanzan varios incentivos, incluidas reducciones de tasas: acuerdos de venta en los que los constructores subsidian parte de la tasa de interés hipotecaria para reducir los pagos mensuales de los compradores.
Romanowski dijo que DR Horton está utilizando cada vez más incentivos para vender viviendas porque los desafíos de asequibilidad y el sentimiento cauteloso de los consumidores continúan pesando sobre la demanda de viviendas nuevas.
«Hemos aumentado los incentivos de ventas para impulsar el tráfico y las ventas incrementales», dijo durante la conferencia telefónica.
«Esperamos que nuestros niveles de incentivos se mantengan elevados y aumenten aún más, cuyo grado dependerá de las condiciones del mercado y de los cambios en las tasas de interés hipotecarias».
Compensaciones
Si bien estas medidas han ayudado a mover el inventario, también han afectado la rentabilidad. DR Horton informó un margen de beneficio bruto sobre los ingresos por ventas de viviendas del 21,80 por ciento en el segundo trimestre, 90 puntos básicos menos que el trimestre anterior.
«Esperamos que nuestros costos de incentivos aumenten aún más en los próximos meses, por lo que nuestro margen bruto de ventas de viviendas probablemente será menor en el tercer trimestre en comparación con el segundo trimestre», dijo Jessica Hansen, vicepresidenta de relaciones con inversionistas de DR Horton.
El margen bruto de PulteGroup disminuyó a 24,4 por ciento desde 27,5 por ciento en el trimestre anterior, lo que refleja un aumento en los incentivos de 290 puntos básicos año tras año y 100 puntos básicos secuencialmente.
El director general de PulteGroup, Ryan Marshall, dijo que los incentivos que la empresa utilizó en el primer trimestre alcanzaron el 10,9 por ciento de su precio de venta bruto.
«Nuestra capacidad para ofrecer hipotecas con tasas fijas bajas y otros incentivos ciertamente está ayudando a resolver el enigma de la asequibilidad para algunos», dijo Marshall durante la conferencia telefónica de la compañía. «Pero esto tiene un precio».
Mientras tanto, la empresa de banca hipotecaria y de construcción de viviendas NVR citó la continua presión sobre los precios y los mayores costos de los lotes como factores que afectan negativamente los márgenes.
Vientos en contra
Las encuestas de la industria apuntan a una combinación de vientos en contra que pesan sobre el mercado inmobiliario.
La asequibilidad de la vivienda sigue siendo una cuestión central, ya que los precios de las viviendas han aumentado más rápido que los salarios y las tasas hipotecarias han aumentado en los últimos años. Los datos del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestran que el precio promedio de venta de una vivienda aumentó de $272,900 a fines de 2009 a $534,000 a fines de 2025, un aumento del 96 por ciento. Los salarios anuales promedio aumentaron de $40,711 en 2009 a $69,846 en 2024, un aumento del 72 por ciento.
Las tasas hipotecarias también han aumentado drásticamente desde 2020, pasando de aproximadamente el 2,7 por ciento a más del 6 por ciento actual, lo que ha aumentado significativamente los pagos mensuales y ha disuadido a los compradores primerizos de ingresar al mercado.
Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) indican que los compradores por primera vez representaron sólo el 21 por ciento de todos los compradores de vivienda durante el año pasado, un mínimo histórico. La edad media de los compradores por primera vez también ha aumentado hasta los 40 años, en comparación con los 20 años de los años 80.
El informe de la NAR también destacó el aumento de los pagos iniciales. El pago inicial medio alcanzó el 19 por ciento en general en 2025, incluido el 10 por ciento para compradores por primera vez y el 23 por ciento para compradores recurrentes, los niveles más altos desde 1989 y 2003, respectivamente.
Los elevados costos de vida han añadido más presión sobre los consumidores. El índice de sentimiento del consumidor de la Universidad de Michigan cayó a 47,6 a principios de abril, un descenso del 11 por ciento respecto al mes anterior. Los consumidores citaron el aumento de los precios como una limitación clave, particularmente para las compras de bienes duraderos y vehículos.
Dinámica más amplia de la industria
Patrizia Porrini, profesora de Gestión en la Universidad de Long Island, dijo que los resultados de ganancias de DR Horton reflejan una dinámica más amplia de la industria.
“Un aumento interanual del 11 por ciento en los pedidos de ventas netos y un recorte del 35 por ciento en las viviendas terminadas no vendidas muestran una verdadera capacidad de ejecución; sin embargo, los elevados incentivos de ventas y los costos de insumos impulsados por los aranceles siguen siendo el precio inevitable de mantener a los compradores en la mesa en un entorno de tasas hipotecarias de más del 6 por ciento”, dijo a The Epoch Times.
Maor Greenberg, cofundador y director ejecutivo de Spacial, una empresa de tecnología de construcción impulsada por inteligencia artificial, dijo que los resultados de DR Horton resaltan las presiones sobre los precios en lugar de una falta de interés de los compradores.
“Las últimas cifras de DR Horton son una historia sobre precios y no sobre demanda”, dijo a The Epoch Times.
«Los cierres aumentaron un 1 por ciento. Los ingresos bajaron un 2 por ciento. Los pedidos aumentaron un 11 por ciento y el inventario no vendido cayó un 35 por ciento. Los compradores están ahí, pero agrupados en el extremo inferior. Este juego de volumen es una medida inteligente en un mercado desafiante, pero ¿cuánto tiempo pueden mantener así? ¿El precio y el volumen siempre tienen que ser una compensación?»
Greenberg también destacó el modelo de NVR.
«Su modelo no implica la propiedad de terrenos. Y aún así señalaron el aumento de los costos de los lotes como un obstáculo para el margen. Si el constructor más eficiente en términos de capital en la industria no puede solucionarlo, nadie podrá», dijo.
NVR Inc. opera un modelo de negocio de “construcción bajo demanda” caracterizado por una baja intensidad de capital y una estrategia de escasez de terreno. Según este enfoque, la empresa asegura el control del terreno principalmente a través de acuerdos de opción en lugar de propiedad absoluta y comienza la construcción sólo después de obtener compromisos firmes de compra de los clientes.
Este modelo operativo conservador difiere significativamente del enfoque tradicional de construcción de viviendas, en el que las empresas adquieren y mantienen terrenos antes de conseguir compradores. Al evitar grandes inventarios de terrenos y retrasar la construcción hasta que se confirme la demanda, NVR mantiene costos fijos relativamente bajos y un inventario mínimo de viviendas especulativas. Estas características mejoran la capacidad de la empresa para gestionar el riesgo y mantener la estabilidad en los ciclos del mercado inmobiliario.
Sostenibilidad
Cody Schuiteboer, presidente y director ejecutivo de Best Interest Financial, dijo que los recientes informes de ganancias sugieren que la industria está experimentando un cambio en su modelo operativo.
“Lo que están diciendo es que el viejo modelo de negocio de ‘vender según la lista, reservar márgenes y seguir adelante’ está muerto y ha sido reemplazado por la necesidad de subsidiar la asequibilidad hipotecaria de sus líneas de ganancias”, dijo a The Epoch Times.
Si bien los incentivos han ayudado a respaldar las ventas en el corto plazo, Schuiteboer dijo que el enfoque puede no ser sostenible. O las tasas hipotecarias bajarán y aliviarán la presión, o los márgenes se contraerán aún más, lo que podría poner a prueba los balances de los constructores más débiles.
«Este ciclo de ganancias no va a producir ninguna revelación en términos de ingresos o volúmenes. La historia real está en los márgenes y, más importante, en qué parte del problema de asequibilidad de la vivienda están pagando estos constructores», dijo Schuiteboer.
